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Porque investir no mercado imobiliário de Portugal?


Lisboa é o centro administrativo, empresarial e turístico de Portugal. Nos últimos anos, a economia do país tem vindo a recuperar ativamente e o imobiliário na capital portuguesa a tornar-se objeto de interesse de um número cada vez maior de investidores de todo o mundo.
 
Os especialistas chamam Lisboa de "nova Barcelona". Em 2016 a cidade ficou em 7º lugar no ranking da PWC, que enumerou as cidades europeias mais promissoras para investimentos.
 
Lisboa está também a tornar-se um dos mais importantes mercados internacionais de mobiliário – os estrangeiros representam quase 90% de todos os compradores. Além dos europeus, os imóveis aqui são comprados por empresas e particulares oriundos da China, EUA, África do Sul, América Latina e países do Oriente Médio. O volume de capital estrangeiro no mercado está a aumentar: segundo dados recentes da APEMIP (Association of Realtors Portugal), em 2016 foram investidos no setor imobiliário local 2 mil milhões de dólares, que é duas vezes mais do que em 2015.
 
O interesse dos investidores no mercado imobiliário de Lisboa é exponenciado por preços acessíveis, por uma ampla escolha de imobiliário residencial e comercial de alta qualidade, por condições fiscais e de imigração favoráveis e, claro, pela infraestrutura desenvolvida para habitação e recreação.
 

Vida barata e boa infraestrutura

Em 2016, Lisboa ficou no 42º lugar entre as cidades do mundo com a melhor qualidade de vida, segundo o ranking anual elaborado pela empresa de consultoria Mercer. Lisboa ultrapassou neste indicador grandes cidades como Nova York, Miami, Madrid e Roma. Por outro lado, viver na capital portuguesa é 30% mais barato do que em Berlim, 40% mais barato do que em Londres e 23% mais barato do que em Barcelona.
 
Em Lisboa os invernos são amenos e o verão é longo: o sol brilha aqui 300 dias por ano e, se desejar, pode nadar no mar e bronzear-se ao ar livre de março a outubro. Além disso, Lisboa é uma das poucas capitais europeias que possui as suas próprias praias: elas estendem-se por 19 km na cidade e, à curta distância de 20-30 minutos de Lisboa - em Cascais e no Estoril - tem mais algumas dezenas de praias, muitos delas distinguidas com a bandeira azul.
 
Lisboa tem excelente infraestrutura para se viver e para os momentos de lazer. São muitas as atrações arquitetónicas e históricas e abundam museus, restaurantes, discotecas, lojas, um casino e um campo de golfe. Além disso, é na capital que estão os dois dos maiores portos do país e o aeroporto local garante conectividade para 110 cidades de 43 países.

Isenções fiscais e Golden Visa na compra de imobiliário

As principais razões para o crescente interesse dos investidores por Lisboa devem-se ao sistema fiscal vantajoso e à possibilidade de se obter autorização de residência com a compra de imobiliário. O serviço tributário português prevê uma situação de excecionalidade fiscal para residentes estrangeiros (Residentes Não Habituais) que vêm para o país com residência permanente, mas que até então não viveram nele durante os últimos cinco anos. Neste caso, os rendimentos recebido pelo titular desse estatuto no território português ficam sujeitos à retenção na fonte à taxa de 20%, enquanto que rendimentos originários de atividades profissionais ou de negócios no exterior, bem como rendimentos de pensões, estão isentos de qualquer imposto. O estatuto de RNH (Residente Não Habitual) pode ser pedido por estrangeiros que queiram adquirir a autorização de residência para atividades de investimento em Portugal. Esse estatuto é concedido por 10 anos.

O Golden Visa português é concedido a estrangeiros que investiram em imóveis locais com valor superior a 500 mil euros. O visto dá ao seu titular o direito a viver em Portugal, viajar livremente pela UE e, ao fim de 6 anos, de requerer a cidadania do país. Os Golden Visa portugueses estão em alta demanda entre os estrangeiros, especialmente entre cidadãos da China, Brasil e Rússia, que juntos constituem 80% de todos os investidores estrangeiros que participaram no programa entre 2012 e 2016. No total, durante este período, o programa trouxe para os cofres nacionais cerca de 1,5 mil milhões de euros e permitiu ao país receber mais de 3 mil estrangeiros.

Acessibilidade da habitação e previsão de novos aumentos de preços

O mercado imobiliário de Lisboa está a recuperar após a crise de 2008 mais rapidamente do que outras regiões do país. Em 2016, os preços da habitação na capital portuguesa aumentaram 11,9% em comparação com os preços de 2013. A liquidez de imóveis nas áreas centrais da cidade teve um aumento de preços de 25-30% durante o mesmo período.
 
No segundo semestre de 2016, comprar um apartamento em Lisboa no mercado secundário pode custar mais de 1,6 mil euros/m², e os preços para edifícios novos e propriedades de luxo em casas restauradas atingem os 5-10 mil euros/m². Um apartamento de 50 m² na periferia da cidade pode ser comprado por 75 mil euros, enquanto o mesmo apartamento na área central do Chiado – pode atingir os 450 mil euros. Em média, o preço mínimo de um apartamento bom de dois quartos, adequado para alugar aos turistas, é de 200 mil euros.
 
Apesar da alta taxa de aumento nos preços, Lisboa continua a ser uma das cidades europeias mais acessíveis: o preço dos imóveis aqui ainda consegue ser várias vezes menor do que em Londres ou Paris, onde por um metro quadrado nas áreas nobres se chega a pagar 25-33 mil euros.

O desenvolvido mercado do arrendamento de curto prazo

A rentabilidade do arrendamento de longa duração em Lisboa é, em média, de 3-5% ao ano.

 

Um rendimento maior - de 5 a 7% ao ano - pode ser obtido em caso de arrendamento de curto prazo. As melhores áreas da cidade para esse tipo de arrendamento são bairros como Alfama, Baixa, Bairro Alto, Chiado e Lapa, Pena, Príncipe Real, Graça e subúrbios como Cascais, Estoril e Estoril Monte.
 
Em Lisboa, ao contrário de muitas outras cidades em alta entre os turistas, não existem restrições legais quanto a esse tipo de arrendamento e é possível alugar o mesmo imóvel a turistas durante todo o ano. Alugar apartamentos a curto prazo através de serviços como o Airbnb ou o Booking.com possibilita ao dono do imóvel ter um rendimento anual entre 30 a 55 mil euros, dependendo do tamanho e localização da habitação.
 
Lisboa é o principal mercado turístico de Portugal. A capital responde por 30% do número total de dormidas turísticas do país. Em 2015, Lisboa foi visitada por 5,2 milhões de estrangeiros.
 
Segundo os especialistas, Lisboa vai ver aumentar igualmente a demanda por arrendamento de longo prazo por parte dos portugueses. Na cidade não existem assim tantas construções novas para residência e, devido ao aumento dos preços de compra, para muitos nacionais será mais rentável alugar do que comprar casa própria.

 

A situação favorável no setor comercial

A melhoria da situação económica em Portugal no seu todo teve um impacto positivo também sobre o mercado do imobiliário comercial de Lisboa. Em 2015, os estrangeiros investiram nesse segmento cerca de 1,7 mil milhões de euros, que constituiu 2,3 vezes mais do que em 2014.
 
Mais de 55% de todos os investimentos foi aplicado em imóveis comerciais. Entre as propostas de espaços de comércio, uma parte significativa vem não de imóveis novos, mas de casas restauradas. As áreas mais populares para a compra de imóveis comerciais em Lisboa são a Avenida da Liberdade, a Baixa, o Chiado e o Cais do Sodré. Os preços das rendas mensais aqui atingem os 95 euros/m² e o rendimento é de cerca de 5%.
 
Os escritórios ocupam o segundo lugar em popularidade entre os investidores do mercado de imóveis comerciais em Lisboa. Os investimentos no segmento de escritórios estão a crescer rapidamente: em 2015, os estrangeiros investiram neste setor 416 milhões de euros, e no 1º trimestre de 2016 – 340 milhões.
 
Os preços das rendas mensais de escritórios variam entre 12 a 18 euros/m², e de acordo com os especialistas, vão continuar a crescer. A taxa de rendimento do aluguer de escritórios em Lisboa é 5-7%.


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